两个霸盘超价值没有倍利不起早!

2024/04/08 最新动态


  以《价值流转向,新奇迹更替》,我提醒了价值主流正从超级豪宅向另外一个方向转变。

  超级豪宅前几年是新增、二手一起活跃,且价格还处于启动期,因此成为热点,有价有市。

  但现在越来越趋于新增开始断供,市场行情报价也达到了高位,需要一些时间去再度夯实。而已持有者卖出意愿不强、二手供应也开始萎缩。交易不再是热点,有价有市的格局不再。

  而且不仅仅是超豪本身,现在的环境条件也有变:最上面的政策导向、银行导向都偏改善而非超豪、刚需具备兑现能力房票的断崖……等等条件也都决定了,这两年超级豪宅将进入稍息阶段。

  由于银行已进入《十多年未见的核动力暗现》级别的注水行动,那就只能进入改善型物业。因此改善型豪宅的表现将在阶段内超过超级豪宅。

  因此《楼市先头部队在下注》,有志者也要尽快从关注有效城市的超级豪宅、转为关注有效城市的改善型豪宅!在这么大量的放水的背景下,这几乎是大概率的,

  唯有及时转变方向、跟随主潮流,才能避免有价无市、无价无市的这些交易限流的窘境,进而实现自身《投资成废人,终生免危机》的历史使命。

  在上述大体的判断基础上,我选择出深圳、武汉各自目前最佳(没有之一)的对应投资标的。

  这两个标的具备的价值条件是:地段绝佳、片区配套超配、所在区域声望良好、产品本身具改善型最佳水准、拥有稀缺的自然资源与民生资源、目前的房价由于限制/企业原因及市场认知的原因存在严重低估。

  这两个项目所具备的投资空间大概率是:六~十年时间内具备市场行情报价100%~200%的增值空间。接下来先算武汉的、再算深圳的。为了单独测算,先明确测算的基础。

  房地产价格是所有价格信号的元价格、源价格。以前我分析过,在现有的货币总量、GDP、国民存款、居民储蓄条件下,全国将《成本万元化,首次龙摆尾》,意思是说,接下来全国的正常居住成本底线万/平米,哪怕在农村自己建房子,全部搞下来也要大约1万/平米。

  而在全国成本万元化的基础条件上,强二线城市的主城区将实现《成本三万化》的基础、一线城市的主城区将实现“成本九万化”的基础。

  意思是说,强二线城市的主城区,正常的商品房的居住成本基础是3万/平米、一线万/平米。这已经不是概率问题,而是必然的甚至已经是事实了。而由于这是基础,因此按倍率原则:

  这就是选择标的的大背景。如果能在这个成本基础上,可选择到产品、地段、配套有很大优势,但是售价却只是贴着基础成本的项目,那就是很好的选择了。

  但严谨地说,由于市场博弈充分,现在要找到贴近基础成本、但条件优秀的项目难度非常大,甚至于在城市里只能去找由于认识误区或者房企急需现金,而导致严重低估的项目。

  经过在武汉的穷尽比较,我们认定位于内环最高潮地段的福星·月亮湾项目,就是由于房企基于现金需求、以及市场认知误区的双重作用,导致的低估。

  由于一路之隔的长江中心是4.7万/平米的价格,而本项目是约3.3万/平米,存在接近超过29%的价格优惠。

  而且武汉长江边的物业最高价格已达到8万/平米的单价了。而《福星·月亮湾》的项目条件,各位直接点击产考其公开部分即可,这里就不多说了,作为千万人口级别的超大城市的内环的最高峰地段,价格却仅仅相当于《强二成本三万化》的底线,这就存在巨大的投资套利空间。

  按照武汉理论上的改善型豪宅的价格6万/平米、超级都市豪宅9万。我们保守预估,福星·月亮湾的理论现值与目前售价之间预留的空间就达到(6-3.3)/3.3=81%,这就是理论上的理论现值总投资回报率。

  如果考虑到3倍自然杠杆那么自有资金的理论现值投资回报率就是240%!这是极高的。由于是理论现值测算,因此能认定这是概率极高的,甚至是确定性的。

  这就能判断,现售价3.3万/平米的福星·月亮湾具备“六年六万、十年十万”的趋势,这就是武汉最佳的投资标的!从这个意义上来说,这一个项目其实是没要钱的。目前的售价、其实就仅仅是目前的楼面地价而已。

  由于套均总价在45万/套,因此也可以认定这是跻身全国超大城市内环的最友善门槛、控制超级内环资产的最佳机会。

  各位记住:中国超大城市的二环以内都是国家级的、内环以内都是世界级的。150万首付如此轻松就能掌控内环资产、为自己与家人立下内环地标,是何等的幸运啊。这个无需分析!

  武汉最佳的改善型豪宅选择是福星·月亮湾项目。那么深圳最佳的对应投资选择、最被认知错判,因而最被低估的项目又是谁呢?

  下面我就来具体揭晓其具体名字、以及理论上的投资空间到底是多少,以及与武汉那个项目对比如何。

  我说的就是富通·九曜公馆。这一个项目满足了以下稀缺的条件:稀缺的自然资源+稀缺的民生资源+稀缺的声望资源+稀缺的产品资源+放心的物管资源。

  稀缺的民生资源:地段是稀缺的,与深圳CBD一路之隔。6平方公里的深圳CBD,距项目500米步行距离。距离购物公园地铁换乘站口也就800米步行距离。明德实验学校、贝赛思双语学校就在楼下CBD的配套就不罗列了,应有尽有而且是城市最精华的部分。而且对面的香蜜湖金融城及国际交往中心也在建设。

  自然资源是稀缺的,是全球CBD内最大甚至是唯一的1.3平方公里占地的高尔夫球场。与项目紧贴、没有一点间隔。而且同时占有福田CBD地段与无遮挡高尔夫景观。南面可眺红树湾公园与深圳湾海景。自然提供壮丽,城市提供精神维生素。

  客户基本盘巨大,CBD以深交所、平安集团为代表的金融机构,更是为区域增加了浓厚的金色与荣耀。

  稀缺的产品资源:我在工地看到的施工,可是真棒的,超一流吧,基本都达到清水混凝土的标准了。很久没看到这么好的施工了。而且产品唯一性非常多,具体可见《豪宅新黑马,接班华润城》的分析。

  之前我推送过《白送真豪宅、竟然在深圳》,分析的很详细,我这里不去重复其中关于理论价值分析的部分,因为那是基于超级都市豪宅的分析。为了统一比较,能够对比武汉福星月亮湾项目,所以统一为成本基础比较。

  由于上述,一线城市改善型的理论现值应该18万/平米。而目前本项目是12万/平米。因此存在50%的套利空间。而本项目介于超豪之下、改豪之上,因此取其理论值为两者中值稍微偏下:

  这就是深圳目前超过之前的王者华润城的选择。因此可认定为深圳最佳的改善型豪宅的选择。当然,如果放弃同样的城际比较视角,那九曜公馆的条件也会适度改变,关于这一个你直接看《白送真豪宅、竟然在深圳》即可。但如果这样的会武汉福星·月亮湾项目也要因此而改变的,结论是一样的。

  经过理论分析,武汉的福星·月亮湾的理论现值与目前售价之间预留的空间就达到(6-3.3)/3.3=81%,自有资金的理论现值投资回报率就是240%!对应的是,深圳的富通·九曜公馆这两个数据为71%、210%。

  也就是说,如果仅仅从六年的投资时间角度看武汉的福星·月亮湾比深圳的富通·九曜公馆更为优秀。那么两者的差距是多少呢?

  总投资回报率相差10个百分点、幅度是月亮湾领先14%。自有资金回报率相差30个百分点、幅度也是月亮湾领先14%。所以结论出来了:两者存在差距,但是差距仅仅在14%。所以如何明智的选择,决定于你的意图与投资价值观、以及耐受时间。

  我之前《2022财运书》提醒过,以后购房投资,必须从”一城多片”转向“多城单片”。意思是说以前呢,就是在一座城市中投资多个片区、以后要选择多座超大城市投资期优质片区。因为在《房地产税制改革》背景下,这样有助于降低持有成本。而且服务化时期城市在收敛加密。并还有以下原因。

  股市流传一句话:“鸡蛋不要放在一个篮子里”。因为股市的识别率低、识别难度极高、变化大,为了分散风险就只能如此了。因为流传广,结果这句原本的股市名言,就被人们引用到了各行各业。

  楼市也不能幸免,很多人投资房产就像撒胡椒面,这里一间、那里一套,到处奔波,说是为了分散风险,因而“不把鸡蛋放在一个篮子里”。结果呢,由于过于分散,后续管理时间成本太高还不说,因为没有集中持有优质房产,导致投资收益率也受到影响。

  其实,与识别度极低的股市相比,购房其实是识别度极高的投资行为。如果说识别度低导致“鸡蛋不要放在一个篮子里”,那么识别度高的投资当然“鸡蛋就要放在一个篮子里”,只有这样才可以聚焦优质、节省后续管理成本、提高投资收益。

  ①农村地力,要自己不断施肥来维持,农村土地是越耕种越贫瘠的。但城市地力,则会因为周边的、他者的建设,而增长自己的肥力。也就是说,城市土地是越“耕种”-也就是越开发就越肥沃、越有价值,城市地力具有着强烈的自增值特性。

  ②基于第一条所述原因,因此占有房地产其实是免费占有他人劳动的最佳途径,而他者劳动多的地方,一定是城市熟地、企业众多、就业众多的地方,而这种地方一望即知,简单到不需要知识,识别度非常高、非常确定。

  ③城市化追求规模效应,越被建设过的地方、再追加建设就越能获取相对更大的收益、并相对更大的摊薄成本,具有极化效应。也就是说,一旦城市正常化了,好地段衰败的几率是比较低的,尤其是,一旦城市人口超过800万,城市就有了自发的成长逻辑,不听市长的而只听市场的了,而市场就是追规模、追熟地,好片区、好产品的自我强化效应就会很明显。

  那么上述两个项目,就是对应城市的人,或者说城际布局的人,值得“鸡蛋就要放在一个篮子里”的最牛选择了,轻松简单、方向明确、概率极大、内环无忧。

  一方面,项目周边毗邻福田CBD与即将建成的香蜜湖心金融中心,能够让高净值人群快速切换生活与工作。

  另一方面,香蜜湖大型公建设施的数量非常之多,项目能够轻松的享受福田中心区的醇熟配套,图书馆、少年宫、关山月美术馆、音乐厅、会展中心等汇聚;繁华也触手可及,山姆会员店、沃尔玛购物广场等均可快速抵达,还近邻中心城广场、皇庭广场、星河cocopark、购物公园、卓悦INTOWN、卓悦中心组成的深圳核心商圈。

  更重要的是,富通九曜公馆是一线高尔夫资源豪宅,奢享核心区高尔夫景观,与深圳湾、红树林公园、福田CBD形成360°环绕景观,从自然资源到城市天际线景观,面面不同,一线高尔夫景观能够很好的满足高净值人群对居住品质的苛刻要求。

  在产品打造上,项目的豪宅品质也完全经受住了高端人群苛刻的考验,富通九曜公馆实际做到了不惜工本,不负好地段,不负期待。

  比如园林斥巨资邀请全东方美学大师程绍正韬担纲设计,其中架空花园景观设计及大堂等区域的设计,程绍正韬老师从前期设计到后期选材都有全程深度参与。

  程绍正韬老师设计地下车库采用“格列莎”、“蓝色多瑙河”等全进口石材整石铺设,造价极高,一扫车库大堂黑暗压抑的印象,纵横排列的格栅吊顶,搭配以明亮的照明灯光,被业界誉为“深圳湾悦府升级版”!

  更值得惊喜的是,富通九曜公馆还在空中100M位置设置空中连廊,并置入空中泳池、健身等配套功能,整个连廊北向敞开面对高尔夫球场,业主可以游泳、健身的同时,欣赏无敌的高尔夫景观。

  这是深圳首个透明悬空泳池,斥巨资选用美国原装进口的一体化亚克力打造而成。亚克力这种新型材料,韧性好,不易破损,修复性也强,而且质地柔和,冬季没有冰凉刺骨之感,色彩也鲜艳,设计独特,更显时尚。

  富通九曜公馆占位了城市稀缺地段,奢享城市稀缺的商务+民生+教育+生态+声望资源,加上产品本身的豪宅品质,是入主香蜜湖当之无愧的优选项目。